24.09.2019

НДФЛ с продажи недвижимости (квартиры)

Вопрос:

1. НДФЛ с продажи недвижимости (квартиры) выплачивается с разницы между суммой оплаченной при покупки этой недвижимости и суммой ее продажи сейчас? 2. В случае ели, недвижимость (квартира) была приобретена физическим лицом по ДДУ, с какого момента начинает течь срок 5 лет (после которого НДФЛ при продаже не взимается) с момента оплаты цены ДДУ? С момента подписания акта приема-передачи квартиры? С момента регистрации права собственности на эту квартиру? 3. В случае если, квартира получена в дар супругой от ее супруга и последующей продажи квартиры выплачивается ли НДФЛ и от какой суммы?

Ответ:

При продаже недвижимости (квартиры) налогооблагаемый доход от продажи квартиры может быть уменьшен на величину имущественного налогового вычета (1 млн. рублей) либо на сумму фактически понесенных расходов на приобретение данной квартиры, что в большинстве случаев выгоднее для налогоплательщика.

Соответственно, в случае уменьшения на сумму фактически понесенных расходов на приобретение квартиры, налогообложению подлежит не полная сумма полученного дохода, а сумма дохода, уменьшенная на фактически произведенные налогоплательщиком и документально подтвержденные расходы на приобретение проданной недвижимости (квартиры).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности налогоплательщика определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП). Следовательно, срок исчисляется с государственной регистрации права собственности.

При продаже квартиры, полученной по договору дарения, у физического лица возникнет доход, подлежащий обложению НДФЛ, в размере стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, уменьшенной на 1 млн. рублей.

Обоснование:

            Налогоплательщик может по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у него, если он являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Указанный налоговый вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1).

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником, минимальный предельный срок владения недвижимостью, дающий право на освобождение от обложения НДФЛ составляет три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

В случае продажи квартиры, срок владения которой окажется менее необходимого минимального срока, доход от продажи подлежит обложению НДФЛ.

Налогоплательщик может воспользоваться правом на имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, - в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности менее трех (пяти) лет, не превышающем в целом 1 млн. рублей. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина РФ от 20.07.2018 N 03-04-05/50838.

Также в Письме от 27.07.2016 N БС-3-11/3427@ налоговики указали, что в случае получения квартиры по договору дарения расходы на ее приобретение (за исключением уплаченной суммы НДФЛ) не осуществлялись. Поэтому доходы от продажи подаренной квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока владения, могут быть уменьшены только на имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору дарения, у физического лица возникнет доход, подлежащий обложению НДФЛ, в размере стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи, уменьшенной на 1 млн. рублей.