02.10.2018

Покупатель ООО (ОСНО) за долги по поставке товара перед нашей ООО (ОСНО) расплатился квартирой

Вопрос:

Покупатель ООО (ОСНО) за долги по поставке товара перед нашей ООО (ОСНО) расплатился квартирой в г. Владимире (дог. купли-продажи 19/06/18, передаточный акт 19/06/18, регистрация в росреестре 10/07/18, соглашение о взаимозачете задолженности 03/07/18) и реализована из лицу (дог. купли-продажи 18/07/18, регистрация в росреестре 24/07/18). Каким числом принять к учету квартиру? Возникает ли налог на недвижимое имущество, если Организация (ОСНО) принимает его (имущество) на учет как товар? Расчет налога в данном случае считается из кадастровой стоимости? Будет ли налог на имущество считаться за полный месяц? Есть ли льготы на недвижимость не принятую на учет как ОС в г. Владимир В Москве освобождение от налога на имущество для недвижимости учитываемой как товар? Отражение в НД по налогу на прибыль организаций с использованием строк для расшифровок по имущественных правам?

Ответ:

1. Квартира принимается к учету на дату государственной регистрации перехода права собственности;

2. Квартира, зарегистрированная на территории Владимирской области и учтенная в качестве товара, не облагается налогом на имущество организаций;

3. В Москве налоговая база определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету.

4. Перечень льгот по налогу на имущество организаций приведен в статье 2.1 Закона Владимирской области от 12.11.2003 N 110-ОЗ"О налоге на имущество организаций". Льготы на недвижимость не принятую на учет как ОС в г. Владимир в указанном перечне отсутствуют.

5. Полученное по соглашению об отступном имущество, является оплатой по первоначальному обязательству. Соответственно, доход от реализации товаров, в счет оплаты которых получено отступное, признается на дату его отгрузки покупателю. "Отступное" имущество следует принять к учету по сумме обязательства, в счет погашения которого оно получено. Полученный доход от реализации товаров, в счет оплаты которых было получено отступное, отразите в строках 011 или 012 Приложения 1 к листу 02.

Обоснование:

1. Обязательства, в том числе вытекающие из договора поставки, прекращаются одним из способов, поименованных в гл. 26 "Прекращение обязательств" ГК РФ. Так, в соответствии с нормами указанной главы ГК РФ обязательство может быть прекращено в том числе предоставлением взамен исполнения обязательства отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.) по соглашению сторон (ст. 409 ГК РФ).

Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются соглашением сторон.

К форме соглашения об отступном специальных требований не установлено (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 N 7134/07 по делу N А25-641/06-13).

В Информационном письме от 21.12.2005 N 102 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ" Президиум ВАС РФ дал следующие разъяснения положений ст. 409 ГК РФ:

- обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном, соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное (п. 1);

- кредитор не вправе требовать исполнения первоначального обязательства до истечения установленного сторонами срока предоставления отступного (п. 2);

- по смыслу ст. 409 ГК РФ, если иное не следует из соглашения об отступном, с предоставлением отступного прекращаются все обязательства по договору, включая и обязательство по уплате неустойки (п. 3);

- в тех случаях, когда стоимость предоставляемого отступного меньше долга по обязательству, оно прекращается полностью либо в части в зависимости от воли сторон, выраженной в соглашении об отступном. При невозможности выявления судом воли сторон путем буквального толкования содержащихся в соглашении об отступном слов и выражений, сопоставления неясного условия с другими условиями и смыслом соглашения в целом, а также путем использования иных способов, определенных ст. 431 ГК РФ, следует исходить из того, что обязательство прекращается полностью (п. 4).

Исходя из вышеизложенного можно прийти к следующему мнению выводу, что поскольку размер задолженности должника перед кредитором определен на дату подписания соглашения, он является предельным размером на определенный момент времени, который мог быть исчислен в фиксированной сумме. Следовательно, сумма задолженности, зафиксированная сторонами на дату подписания соглашения об отступном, представляет собой предельный размер обязательства должника перед кредитором, погашаемый за счет предоставления отступного. Иными словами, предоставление кредитору имущества в качестве отступного можно расценивать как прекращение обязательства по договору поставки в полном объеме.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Об этом сказано в п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Согласно п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", если по соглашению об отступном передается недвижимое имущество, то само соглашение об отступном, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит государственной регистрации, но переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ приведенные нормы гражданского законодательства означают, что при предоставлении в качестве отступного недвижимого имущества для исполнения соглашения недостаточно одной лишь передачи вещи кредитору, такое обязательство может считаться исполненным только после перехода к кредитору титула собственника недвижимого имущества в установленном законом порядке. Иными словами, если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, такое имущество считается предоставленным кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в ЕГРП (Постановления Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N 2826/14 по делу N А57-2430/2011, от 10.06.2014 N 2504/14 по делу N А40-79875/2013).

2. В соответствии со ст. 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст. ст. 378, 378.1 и 378.2 НК РФ.

Пунктом 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, установлено, что актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Таким образом, если имущество не соответствует хотя бы одному из указанных требований, то оно не подлежит бухгалтерскому учету в составе основных средств и, соответственно, не подлежит налогообложению.

В соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденного Приказом Минфина России от 09.06.2001 N 44н, материально-производственные запасы, приобретенные или полученные от других юридических или физических лиц и предназначенные для продажи, признаются товарами.

Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о наличии и движении товарно-материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров для продажи, предназначен счет 41 "Товары".

Согласно пп. 4 п. 1 и п. 2 ст. 378.2 НК РФ жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве основных средств, подлежат налогообложению по кадастровой стоимости в субъекте РФ, в котором принят соответствующий закон.

Таким образом, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых в бухгалтерском учете в качестве основных средств, налоговая база определяется в рамках ст. 378.2 НК РФ как кадастровая стоимость указанных объектов на соответствующий налоговый период.

Если же в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве основных средств, законом субъекта РФ особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости не установлены, налог в отношении такого имущества не начисляется. Аналогичный вывод содержится в Письмах Минфина России от 30.03.2015 N 03-05-05-01/17315, от 02.02.2016 N 03-05-04-01/4770.

В связи с тем, что Законом Владимирской области, на территории которой находится квартира, не установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, а сама квартира учитывается в учете организации как товар, полагаем, что объекта налогообложения налогом на имущество, в данном случае, не возникает.

Аналогичное мнение было выражено в решении Арбитражного суда Владимирской области от 16.06.2011 по делу N А11-783/2011 (Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2011 по делу N А11-783/2011 данное решение оставлено без изменения). Как было указанно судом объект, изначально подлежащий учету по счету 41 "Товары", не должен включаться в налоговую базу по налогу на имущество организаций.

3. Налог на имущество организаций на территории г. Москвы установлен Законом от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций" (далее - Закон N 64), определяющим также ставку налога на имущество организаций, порядок и сроки уплаты налога, налоговые льготы и особенности исчисления налоговой базы.

Согласно п. 4 ст. 1.1 Закона N 64 налоговая база определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в отношении жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету.

4. При применении в налоговом учете метода начисления суммы выручки от реализации товара в размере их договорной стоимости (без учета НДС) признаются организацией доходом от реализации на дату подписания товарной накладной (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 248, п. п. 1, 2 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации покупатель погашает задолженность перед продавцом путем предоставления ему отступного – жилого помещения, которое организация в дальнейшем планирует реализовать. При этом, по нашему мнению, стоимость приобретения жилого помещения, полученного организацией в качестве отступного, определяется величиной погашаемого обязательства. Эта точка зрения подтверждается Письмами Минфина России от 31.08.2012 N 03-03-06/2/94, от 18.03.2010 N 03-03-06/2/50, от 18.01.2010 N 03-03-06/2/1. При таком подходе стоимость квартиры в данном случае определяется исходя из суммы дебиторской задолженности покупателя (без учета НДС).