Выбор непосредственного управления в качестве способа управления МКД

Жилищным кодексом РФ предусмотрено, что собственники МКД могут избрать способ непосредственного управления таким домом. Выбор данного способа управления возможен только в случае, если в МКД не более 30 квартир (п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Для этого собственникам МКД нужно принять соответствующее решение на общем собрании, которое можно провести по инициативе любого из собственников в любое время (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Общее собрание может проводиться посредством очного, заочного и очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ). Чтобы общее собрание собственников МКД было правомочным, необходимо, чтобы в нем приняли участие собственники МКД (их представители), обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решение по вопросу выбора способа управления МКД принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников МКД (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников МКД о выборе способа управления оформляется протоколом. При этом подлинники решения и протокола общего собрания подлежат обязательному представлению инициатором общего собрания в орган государственного жилищного надзора.

Кроме того, решение и протокол, по общему правилу, также подлежат размещению в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (при условии обеспечения размещения их ГИС ЖКХ в автоматизированном режиме) не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. п. 36, 37 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ).

Следует отметить, собственникам МКД при выборе такого способа управления необходимо учитывать, что он имеет свои особенности.

Например, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества МКД, в том числе договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в МКД, заключаются собственниками с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, напрямую. Собственники МКД заключают такие договоры на основании решений общего собрания. При их заключении все или большинство собственников МКД выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (ч. 2 ст. 157.3, ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Договоры горячего, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются с каждым из собственником МКД отдельно (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

При этом решением общего собрания от имени собственников МКД в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, указанное в этом решении либо имеющее полномочия, удостоверенные доверенностью от всех или большинства собственников МКД (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ; п. 1 ст. 185 ГК РФ). В этом случае уполномоченное собственниками лицо вправе обратиться в ресурсоснабжающую организацию, к региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами для заключения договоров от имени всех собственников (п. п. 26, 148(17) Правил N 354). Вместе с тем, само по себе наличие такого решения собственников МКД не исключает возможность заключения каждым из собственников МКД договоров напрямую с ресурсоснабжающей организацией (Определение Конституционного Суда РФ от 24.02.2011 г. N 160-О-О).

При непосредственном управлении МКД плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, а также за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Ее размер устанавливается на срок не менее одного года решением общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

При подготовке использовалась СПС КонсультантПлюс.